De nombreux clients intéressés par les investissements immobiliers nous demandent ou sollicitent souvent des opportunités d’investissement immobilier qui «vont monter en prix». Parfois parce que les autres variables de l’investissement immobilier ne sont pas connues, ou simplement parce qu’ils pensent que la croissance des prix est essentielle pour gagner de l’argent. En supposant que l’augmentation des capitaux propres soit votre objectif principal, une obsession de l’appréciation peut parfois nous faire oublier le plus important.
La croissance de notre capital.
Mais mes investissements ne doivent-ils pas prendre de la valeur pour faire croître mon capital? C’est certainement un facteur positif, nous allons le chercher et évaluer si nous pouvons l’obtenir, mais ce n’est pas absolument nécessaire. Plus loin, Lorsque l’appréciation s’estompe, comme de temps en temps, votre stratégie doit s’ajuster pour continuer à augmenter ou à maintenir votre flux de trésorerie, vos investissements immobiliers et votre patrimoine..
Voyons un exemple rapide de marché théorique à prix fixes. Dans un marché immobilier comme celui-ci, il sera possible de générer une croissance des actifs grâce à l’accumulation de flux de trésorerie positifs. Imaginez trouver une opportunité d’investissement immobilier Il vous en coûte 100 000 €, taxes et frais compris. Il vous en coûtera environ 35 000 € que vous devrez contribuer à l’investissement, et vous obtiendrez un prêt hypothécaire pour effectuer le paiement.
Un premier versement de 20% vous laisse un prêt de 80 000 € à taux fixe (2%) sur 30 ans, ce qui nous laisserait une commission de 295 €. En supposant un loyer raisonnable de 660 €, le cash flow positif de cet investissement serait d’un peu plus de 250 € par mois, en actualisant toutes les dépenses (IBI, communauté, assurance et réserve pour entretien et réparations).
Sur une période annuelle, ce bien nous apporte un cash flow annuel de 3 000 €. Si à ce moment trois mille euros de plus par an ne sont pas nécessaires, il peut être intéressant de l’appliquer chaque année pour rembourser le prêt. Que pourrions-nous en retirer? Grâce à ce plan d’amortissement (1.500 euros tous les six mois), dans 15 ans à peine, nous disposerons d’un bien sans hypothèque qui générera au moins 7.000 euros de revenus annuels, un montant supérieur si les revenus locatifs augmentent dans ces quinze années.
Et cela en ne contribuant initialement qu’à 35 000 € à l’opération, ce qui représente un rendement de 20% (alors que dans les quinze premières années le rendement est de 0).
Si, en revanche, le prêt hypothécaire n’est pas remboursé, vous obtiendrez dès le premier instant un rendement du capital versé de l’ordre de 12 à 14%. Nous conviendrons que le processus n’est pas exactement rapide et que les inconvénients peuvent être nombreux mais, Est-il possible d’obtenir de tels rendements dans des options autres que l’investissement immobilier?
L’augmentation du prix de nos propriétés, cerise sur le gâteau.
Nous avons effectué ces calculs quelle que soit la valeur future de la propriété. Si nous avons la chance que la valeur de notre investissement immobilier augmente dans le futur, notre capital sera augmenté, bien que cela ne se reflète pas directement dans les flux de trésorerie que nous obtenons. Ce sera en cas de vente lorsque nous obtiendrons plus (ou moins en cas de baisse de prix) que ce qui a été initialement payé, en faisant varier le rendement total obtenu sur notre investissement.
Regardons les choses d’une autre manière. Imaginez que vous ayez fait cela il y a 15 ans. Vous disposez désormais d’un bien libre avec un cash flow positif de 7 000 € par an. Si nous avons la chance que la maison ait pris de la valeur, nous pourrions la vendre pour un bien meilleur rendement. Si, en revanche, nous constatons une baisse du prix, nous continuerons à percevoir notre loyer sur la location et les valeurs précédemment indiquées ne changeront pas tant que les revenus locatifs seront maintenus.
La clé n’est pas de rechercher des opportunités immobilières dont les prix augmenteront. Après tout Je ne pense pas que les consultants en investissement immobilier soient les meilleurs futurologueset la plupart répondront que c’est le meilleur moment pour investir dans l’immobilier. Soit parce qu’il a baissé et que c’est une opportunité, soit parce qu’il augmente et continuera de le faire.
Ce que nous pouvons faire aujourd’hui, c’est nous assurer qu’un bien destiné à l’investissement immobilier a des coûts maîtrisés, la possibilité d’un loyer stable et des chiffres favorables.