Quant à savoir s’il vaut mieux investir dans l’immobilier ou dans des actions ou des fonds d’investissement, il y a des avis pour tous les goûts, et c’est une conversation qui nous permet de connaître différents points de vue et surtout j’aime ça.
Si je devais décrire l’esprit de ces conversations, je devrais utiliser le mot émotionnel. Les gens sont profondément attachés à leur point de vue, comme s’il s’agissait de leur propre équipe de football. Peut-être que nos croyances définissent notre réalité et nous devons travailler dur pour les respecter.
Quels que soient vos sentiments à ce sujet, nous verrons ci-dessous un excellent argument en faveur des investissements immobiliers en ce qui concerne les actions ou autres options:
L’hypothèse du marché efficace:
L’hypothèse du marché efficace est une théorie qui existe depuis les années 1960, qui énonce le prix d’un actif à un moment donné reflète toutes les informations disponibles à son sujet. On suppose que, dans un marché efficace, toutes les informations dont il faut connaître la valeur pour évaluer un actif sont librement et également accessibles à tous les participants sur ce marché.
Par conséquent, il est supposé que lorsque nous achetons un actif, le prix que nous paierons reflète la valeur réelle de cet actif telle que déterminée par le marché sur la base de toutes les informations disponibles. La tarification est efficace.
Dans le cas des actions, vous avez peut-être vu cette bande apparaissant dans les médias économiques qui montre le prix en temps réel. Si vous souhaitez acheter l’un de ces titres, le prix que vous devrez payer sera le prix auquel il se négocie actuellement, ou un cours de clôture dans le cas d’un ordre limité. Il est important de noter que tous les autres participants de ce marché souhaitant prendre des positions paieront également le même prix. Simplement il n’existe aucun moyen légal d’obtenir un meilleur prix que celui établi sur un marché efficace (Pour boucler le round, on évite l’utilisation d’options et la vente de put, qui ne serait de toute façon pas immédiate).
Cependant, cette équité a pour conséquence que l’investisseur individuel ne peut théoriquement pas surperformer le marché dans son ensemble. Il s’agit d’une fonctionnalité de conception de marché efficace. Et cet effet est encore amplifié par l’utilisation d’une stratégie de diversification. Elle limite le risque de perte pour un seul actif, mais exclut aussi effectivement la possibilité d’anticiper ou d’améliorer le marché de manière substantielle.
La diversification, en passant, n’est pas la stratégie de choix pour les investisseurs en actions qui réussissent. Prenant comme exemple le flux de l’investissement value, ces professionnels évaluent les entreprises et, identifiant une bonne opportunité, allouent une part significative du capital. Cette stratégie dépend de la capacité d’un investisseur à analyser avec précision toutes les données disponibles. Pour reprendre les mots de Warren Buffet lui-même, la diversification est une protection contre l’ignorance. En d’autres termes, si vous ne savez pas comment investir, vous devez vous diversifier.
Est-il possible de se diversifier en investissant dans l’immobilier?
Les marchés immobiliers fonctionnent selon des principes opposés à l’efficience, et inefficace par nature. Commencer, La fixation des prix dans une vente immobilière dépend de l’accord conclu entre l’acheteur et le vendeur.
Les deux parties, qu’il s’agisse de particuliers ou d’entreprises, prennent des décisions basées uniquement sur leurs propres circonstances qui peuvent (ou non) être liées au marché en général. Vous me faites une offre en fonction de votre budget, de vos souhaits, etc. Et si je suis d’accord, nous avons un accord.
La condition ci-dessus signifie qu’un professionnel vous pouvez négocier et obtenir une opportunité d’investissement immobilier à un prix nettement inférieur à la valeur intrinsèque de l’actif et inférieur à ce que le marché fixe– Le prix est inefficace, contrairement à la bourse.
Et après l’achat d’une propriété en tant qu’investissement, ce que cela implique pour notre pratique d’investisseurs immobiliers, c’est que l’inefficacité du marché immobilier nous permettra de réaliser différentes actions et stratégies pour augmenter la valeur intrinsèque de toute propriété, ce qui n’est pas possible dans un marché efficace.
Tout cela signifie que, intrinsèquement et par définition, il est plus rentable d’investir dans un marché inefficace, comme le marché immobilier, si nous avons des connaissances suffisantes et savons ce que nous faisons. L’exemple du point de vue du stock est celui où Buffet achète un stock et prend une position suffisamment importante auprès de contrôler ou améliorer l’entreprise de l’intérieur. En tant qu’investisseurs individuels, nous ne pouvons pas faire cela en bourse, mais nous le pouvons certainement en tant qu’investisseurs immobiliers. Par conséquent, il est possible de payer moins et d’obtenir de bonnes opportunités d’investissement immobilier et ainsi forcer une augmentation de valeur.
Véritable exemple d’investissement immobilier.
Voyons l’exemple d’une opportunité d’investissement immobilier réalisée il y a quelques années, qui l’illustre parfaitement. Local commercial à louer, loyer de 37 200 euros par an (3 100 € / mois) et prix définitif après une négociation de mois à 455 000 euros, ce qui représente une rentabilité annuelle de 8,17%. La situation, une entreprise liée au secteur de l’architecture qui ne traversait pas son meilleur moment et avait besoin de liquidités, et des partenaires qui voulaient gérer la vente avec discrétion. De même, l’achat a été financé à 70%.
C’était une opération que je gérais directement en tant que conseiller en investissement immobilier. Quelques mois plus tard et avec le bien sous gestion, nous avons obtenu des offres de plus de 600 000 euros (rentabilité 6,2%). En tout état de cause, ces offres n’ont pas été acceptées car l’objectif était d’acheter et de conserver en complément d’une future pension.
Qu’est-ce qui a rendu cette opportunité d’investissement immobilier possible? Simple: le marché immobilier est un marché inefficace. Dans ce cas, nous avons pu payer moins compte tenu de la situation de la société propriétaire de la propriété et d’un marketing amélioré, où ils ont présenté la propriété à plusieurs investisseurs immobiliers et n’ont rien promu publiquement. Une quantité beaucoup plus élevée aurait pu être obtenue simplement avec un marketing précis et professionnel et un délai plus long.
Ce n’est qu’un des investissements immobiliers que nous gérons régulièrement. Ils n’apparaissent pas tous les jours, mais ils ne sont certainement pas impossibles et nous devons être prêts à agir lorsqu’ils sont disponibles. Et vous, êtes-vous capable de détecter ce type d’opportunité d’investissement immobilier? Êtes-vous prêt pour le moment où ils se présentent?