|  Rapport de la Commission Attali: Le chapitre sur l'Immobilier | Le Rapport de la Commission Attali :Quelles Relations avec le Secteur de l'Immobilier ?
Délivré le 23 janvier à Nicolas Sarkozy, le rapport de la commission Attali ne fait pas l'unanimité. Mais ce qui nous intéresse, nous, les fidèles du site consacré au placement immobilier, c'est de connaître les points évoqués dans ce rapport qui concernent l'immobilier en général.
Divisé en plusieurs chapitres, ce rapport Attali comporte une section consacrée à l'immobilier qui s'intitule :
LA MOBILITÉ GÉOGRAPHIQUE
La mobilité géographique est essentielle à la fluidité des parcours
professionnels et personnels. Il faut donc à la fois construire plus de
logements et rendre plus facile le changement de résidence. Les
relations entre bailleurs et locataires doivent être refondées. Les
possibilités d'échange de logements sociaux doivent être élargies.
L'accession à la propriété, qui n'est pas incompatible avec la mobilité
géographique des personnes, comme en atteste l'exemple des
États-Unis, doit être encouragée.
Par ailleurs, le logement représente le quart des dépenses des
ménages : à cet égard, toute mesure visant à en réduire le coût aura
des effets considérables sur le pouvoir d'achat et la croissance.
CONSTRUIRE PLUS ET MIEUX
En 2006, 422 000 logements ont été créés. Afin de loger les
nouveaux ménages ou reloger ceux qui vivent dans des habitations
insalubres ou vétustes, 500 000 logements nouveaux doivent être
construits par an d'ici à 2010, puis au moins 350 000 par an au cours
de la décennie suivante. Cet impératif est d'autant plus urgent si l'on
considère les 500 000 à 735 000 ménages potentiellement prioritaires
au titre du droit au logement opposable à compter du
1er janvier 2008.
OBJECTIF Accroître la superficie des terrains à bâtir
Le foncier ne manque pas en France où la densité de la population
est l'une des plus faibles d'Europe. Mais il faut inciter les
communes à l'utiliser et à le rendre constructible, en permettant à
l'État de reprendre la main, en cas de nécessité. Il est aussi nécessaire
de mettre en place des mécanismes privés incitatifs.
DÉCISION 164
_ Autoriser l'État à se réapproprier le foncier disponible dans les
communes ne respectant pas les exigences de la construction
de logements sociaux prévus par la loi SRU (loi relative à la
Solidarité et au renouvellement urbain).
Cela peut être fait en s'appuyant sur l'exercice du droit d'expropriation,
dont l'État reste titulaire au titre de l'utilité publique,
malgré la décentralisation.
L'État peut exercer ce droit à son propre profit ou à celui de toute
personne publique (collectivité territoriale, intercommunalité,
établissements publics, bailleurs sociaux) ou privée (promoteurs
privés non seulement pour construire mais également gérer les
logements sociaux construits). Les communes qui n'auraient plus
de foncier disponible paieront une amende égale à la valeur des
terrains non disponibles.
OBJECTIF Construire plus
DÉCISION 165
_ Accroître la hauteur autorisée des immeubles, tout en s'efforçant
de préserver des espaces non construits, en particulier des
espaces verts.
DÉCISION 166
_ Permettre aux promoteurs de réaliser directement les aménagements
publics et les aménagements collectifs auxquels ils
contribuent financièrement.
DÉCISION 167
_ Donner aux préfets le pouvoir de relever d'autorité le Coefficient
d'occupation des sols (COS) s'il est manifestement " malthusien
".
DÉCISION 168
_ Permettre une différenciation du COS selon le type de locaux :
logements, bureaux, commerces, etc.
DÉCISION 169
_ Assouplir les règles de changement d'affectation des locaux, de
façon à faciliter la transformation de bureaux et commerces en
logements.
DÉCISION 170
_ Regrouper à l'échelon intercommunal les compétences locales
en matière d'urbanisme et d'habitat, notamment en vue de la
constitution de réserves foncières.
OBJECTIF Promouvoir l'implication d'opérateurs privés dans la construction
et la gestion de logements socialement mixtes
Les bailleurs font insuffisamment appel à la mise en concurrence
de prestataires, y compris venant du secteur privé, alors même
qu'il s'agit là d'une obligation juridique. Il faut donc :
DÉCISION 171
_ Élargir les opérations de construction à des opérateurs de
statut privé, dans le cadre d'un appel à la concurrence et sur la
base d'un cahier des charges prédéfini.
DÉCISION 172
_ Promouvoir les Partenariats public-privé (PPP) au moyen de
conventionnements permettant à terme le retour des logements
construits dans le parc libre.
DÉCISION 173
_ Simplifier et clarifier les mécanismes d'aide et de financement,
tant pour la construction que pour l'entretien.
Pour la construction, ces mécanismes peuvent prendre la forme
de subventions ou de prêts bonifiés pour l'acquisition de foncier et
le financement des coûts de construction.
OBJECTIF Améliorer l'équité du système du logement social
DÉCISION 174
_ Distinguer complètement le système de financement de l'aide
à la construction de celui des aides aux locataires, afin de
permettre une analyse objective des coûts des projets et des
besoins des populations concernées.
OBJECTIF Faciliter la mobilité dans le logement social
Le parc social de logements représente le sixième des locations en
France. Il fonctionne cependant de façon très peu fluide, en raison du
grand nombre d'organismes assurant sa gestion et des délais
d'examen des demandes. Or, la mobilité est la condition de l'emploi et
elle est freinée par la complexité du déménagement dans le parc social.
Le traitement des demandes par les organismes d'HLM prend
parfois plusieurs années (374 000 ménages en Île-de-France sont
aujourd'hui en attente de réponse). L'échange de logements sociaux
n'est officiellement possible que dans le cas où les deux foyers
volontaires occupent deux logements appartenant au même bailleur
et situés dans le même ensemble immobilier. Toute autre forme
d'échange est considérée comme de la sous-location et conduit à
l'expulsion des locataires concernés (une condamnation de
45 000 euros et 3 ans d'emprisonnement pour production de faux
document sont également prévus). Pour y pallier, une bourse informelle
du logement social s'est créée sur Internet : de nombreux
locataires échangent ainsi déjà leur appartement sur cette plateforme,
s'exposant à des risques juridiques.
DÉCISION 175
_ Créer sur Internet une Bourse du logement social.
Dotée d'une existence légale, gérée comme une entreprise (par
exemple par l'union des organismes de logements sociaux), une
Bourse Internet du logement social recensera à l'échelle nationale à
la fois les logements vacants et ceux disponibles pour un échange.
Elle fera intervenir les bailleurs publics et privés, les communes, les
maisons de l'emploi et l'ANPE.
En plus des logements vacants, le site Internet de la bourse présentera
les annonces d'échanges rédigées par les locataires eux-mêmes.
Elle facilitera l'échange entre deux logements, à condition que les
locataires aient des raisons légitimes de permuter leurs logements
(emploi, rapprochement familial) et qu'ils respectent les plafonds de
ressources correspondants. Les réponses tiendront compte en toute
transparence des durées d'attente.
LIBÉRER LE MOUVEMENT
OBJECTIF Diminuer les droits de mutation et les frais annexes
à l'acquisition d'un logement
Une plus grande mobilité n'est possible que si les coûts entraînés
par un déménagement diminuent : la France est l'un des pays industrialisés
où les coûts des transactions immobilières (droits de mutation
à titre onéreux - soit l'essentiel des frais de notaire, frais de certification
et éventuels frais d'agence) sont les plus importants.
DÉCISION 176
_ Supprimer totalement les Droits de mutation à titre onéreux
(DMTO) liés à l'achat ou la vente d'un bien immobilier jusqu'à une
valeur de 500 000 euros. Au-delà, les droits deviendrait progressifs.
DÉCISION 177
_ Réduire les frais d'agence en introduisant davantage de concurrence
et en adaptant la réglementation correspondante.
DÉCISION 178
_ Accorder aux salariés qui déménagent une prime de mobilité égale
à six mois du dernier salaire.
Cette prime de mobilité sera prise en charge par l'entreprise qui
interrompt le contrat de travail. Son versement serait subordonné à la
présentation d'un nouveau contrat de travail.
Cette mesure doit être instaurée au terme d'une négociation entre
les partenaires sociaux concernant la fluidité du marché du travail.
OBJECTIF Encourager les propriétaires à louer en établissant des rapports
plus équilibrés avec les locataires
DÉCISION 179
_ Raccourcir les délais légaux encadrant le régime des expulsions.
DÉCISION 180
_ Limiter les pouvoirs d'appréciation discrétionnaire du juge en ma -
tière de délais de grâce et de paiement aux cas les plus précaires.
DÉCISION 181
_ Encadrer plus strictement le pouvoir d'appréciation discrétionnaire
du préfet, notamment par une compétence liée dans la
décision d'accorder le concours de la force publique.
OBJECTIF Mieux protéger le locataire
DÉCISION 182
_ Réduire le dépôt de garantie à un mois de loyer, raccourcir son
délai de restitution à huit jours et en confier la garde à une
partie tierce au contrat de bail.
o Interdire au bailleur d'exiger une caution qui s'ajoute au dépôt
de garantie ;
o Raccourcir le délai du préavis que doit donner un locataire pour
quitter le logement ;
o Imposer une assurance spécifique du loyer contre les aléas des
revenus.
L'extension des assurances contre les impayés est plus facile à mettre
en place que la création d'un bail allégé. Intervenant en complément
des mesures proposées par ailleurs, son coût de mise en oeuvre peut
être réduit si la procédure d'expulsion est réformée parallèlement.
DÉCISION 183
_ Assouplir les conditions de résolution extrajudiciaire des
contentieux à travers des modes de règlement à l'amiable, de
façon à ne pas pénaliser les locataires de bonne foi.
DÉVELOPPER L'ACCÈS À LA PROPRIÉTÉ DES PLUS MODESTES
OBJECTIF Proposer d'ici 5 ans à tous les locataires modestes, dont les
personnes âgées, d'accéder à la propriété, à travers des financements adaptés.
Selon l'Observatoire de l'épargne européenne, si 3 Français sur
4 souhaitent devenir propriétaires, seuls 58 % d'entre eux possèdent
effectivement leur logement.
DÉCISION 184
_ Vendre une partie du parc d'HLM à ses occupants.
En France, la loi portant engagement national pour le logement
prévoit la possibilité de vendre les logements sociaux avec une
décote pouvant aller jusqu'à 35 % de la valeur du logement telle que
déterminée par le Service des Domaines. Les logements vendus en
application de cette loi sont comptabilisés dans le quota de 20 % de
logements sociaux imposé par la loi relative à la solidarité et au
renouvellement urbain (SRU).
Les bailleurs sociaux disposent donc de la faculté de céder des
logements de leur parc à leurs occupants, en modulant la décote
appliquée à la valeur de cession en fonction des revenus des
acquéreurs et de leur ancienneté dans leur logement.
Les bailleurs sociaux devront conserver des logements locatifs
et la fonction de syndic des immeubles en partie cédés à leurs
locataires. Il est essentiel d'exiger en contrepartie la reconstruction
d'un logement social pour un vendu. Il sera proposé aux acquéreurs
des plans de financement à des conditions de taux et de
durée avantageuses.
DÉCISION 185
_ Permettre aux locataires de capitaliser 25 % des loyers versés
pendant 10 ans au moment de l'achat de leur logement HLM.
DÉCISION 186
_ Permettre à tous les retraités proches du minimum vieillesse de
jouir de l'usufruit d'un logement social adapté à leur besoin.
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