L’achat fiscalement avantageux d’un bien immobilier en pleine propriété est une solution efficace pour se constituer un patrimoine immobilier sans surendettement. Cependant, de nombreux investisseurs sont encore réticents à utiliser ce mécanisme juridique en raison d’un manque de compréhension de sa définition et de ses conséquences. Découvrez tout ce que vous devez savoir sur cette pratique dans cet article.
Que sont les investissements en nue propriété ?
Investir dans le régime de la taxe foncière perpétuelle revient à distinguer deux aspects du droit de propriété : l’usufruit perpétuel du bien immobilier et la propriété. Le dispositif repose donc sur la fragmentation de ce droit de propriété.
Le propriétaire unique a le droit de disposer ou de prendre des décisions importantes concernant la propriété. En revanche, l’occupant peut utiliser le bien et bénéficier des revenus s’il est mis en location. Toutefois, il doit conserver le bien dans son état d’origine.
Traditionnellement considérée comme une technique de transmission de patrimoine, la propriété elle-même peut désormais être envisagée sous l’angle d’un investissement locatif.
Quels sont les avantages de la nue propriété ?
Investir dans un logement locatif permet de bénéficier d’un prix d’achat très inférieur aux taux du marché. L’investisseur bénéficie d’une remise de 30 % à 50 % sur le prix du bien vendu en pleine propriété, parfois même plus. A l’issue du démembrement de propriété, le propriétaire commun retrouve le droit d’utiliser la propriété sans frais supplémentaires. En cas de revente, il réalise aussi généralement une plus-value importante.
Autre avantage, le propriétaire n’a pas à effectuer lui-même l’entretien quotidien de son bien. Conformément à l’art. 606 du Code civil, seules les réparations effectuées sur une structure d’immeuble restent à sa charge. L’utilisateur est seul responsable de l’entretien de la façade, des fenêtres et volets, des ascenseurs, de la chaudière, des peintures et autres équipements de la propriété.
Enfin, investir dans l’immobilier en nu a un intérêt fiscal non négligeable. Principalement, tant la taxe foncière que la taxe d’habitation sont laissées à la discrétion de l’utilisateur. Mais surtout, la remise à l’achat n’est soumise à aucune taxe spéciale. Par ailleurs, un simple propriétaire peut déduire des revenus fonciers les intérêts de l’emprunt contracté pour financer l’achat d’un bien immobilier pur pendant 10 ans.
Comment fonctionne le système de nue propriété ?
Le nue propriété est le résultat de démembrement immobilier. Le démembrement est la séparation d’un bien immobilier en pleine propriété en deux parties distinctes, qui sont l’usufruit et la propriété inexistante. L’usufruit est le droit d’utiliser commodément la propriété, et la seule propriété est la possession et la disposition de la propriété.
L’intérêt de cette approche tient essentiellement à une stratégie fiscale ou patrimoniale. En effet, cet outil juridique est utilisé pour optimiser des investissements immobiliers, prévoir des transmissions d’actifs ou à des fins de défiscalisation.
Le démembrement est toujours temporaire. Après 10 ou 20 ans, le droit d’utilisation expirera. De cette façon, le propriétaire commun devient le plein propriétaire de la propriété.
A qui s’adresse l’achat en nue propriété ?
Si vous achetez un bien immobilier en nue propriété, vous ne percevrez pas le loyer durant la durée du démembrement. De ce fait, il ne sera pas possible de couvrir les éventuels remboursements mensuels du prêt contracté pour financer l’acquisition. Ainsi, l’investissement immobilier seul concerne le plus souvent les investisseurs disposant de possibilités d’épargne suffisantes ou disposant d’un apport financier important. Il s’adresse également principalement aux investisseurs qui ont déjà leur siège social.
En plus de constituer un patrimoine à moindre coût, l’achat d’un bien immobilier permet de préparer efficacement sa retraite. Le bien acquis peut en effet devenir l’habitation principale du propriétaire à l’issue du démembrement. Il peut aussi apporter un revenu complémentaire dans le cadre d’une location ou d’une revente.
Enfin, le démembrement patrimonial est une option intéressante pour transmettre son patrimoine aux enfants en réduisant les frais de succession ou de donation. Ces derniers sont en fait calculés à partir de la valeur réduite.
Cet investissement immobilier reste un investissement fragile qui nécessite toujours l’accompagnement d’un ou plusieurs experts en patrimoine immobilier.