Les trucs des pros pour juger la rentabilité d’un bien immobilier

L’investissement immobilier, c’est un peu la poule aux œufs d’or pour certains d’entre nous et pour d’autres c’est plutôt un casse tête. Faut-il que je me lance dans un achat immobilier qui prendra de la valeur au fil des années ? Comment dois-je investir pour avoir un bon rendement ? Quels sont les calculs que je vais devoir faire ? Toutes ces questions se bousculent dans nos têtes.

Une part de risque

Il faut savoir qu’un investissement sûr reste très difficile à trouver. Il y a toujours une part de risque même dans le secteur de l’immobilier qui semble par nature un placement sans danger. Les promesses de gain dégagés par des loyers ou par la vente d’un bien n’est pas automatique. Vendre pour faire une plus-value est moins évident de nos jours. Certains vendeurs ont même perdu de l’argent en revendant leur bien.

Alors il faut voir les différents calculs de rendements qui s’offrent à nous. En premier lieu, il y a le rendement brut, basé sur le prix d’acquisition et sur le montant des loyers. Il est calculé par rapport au prix de revient du bien ne prenant en compte que le montant annuel des loyers perçus. Ainsi le prix de revient va englober le prix d’achat, les frais de notaire, les frais d’agence, les frais bancaires et les travaux éventuels. Par exemple si le loyer que j’ai fixé est 500 euros pour un appartement que j’ai acheté 62 000 euros, le calcul est simple. 500x 12 Mois divisé par 62 000 euros et multiplié par cent me donnera le taux de rentabilité de mon bien, en l’occurrence 9,67 %. Mais ce calcul ne prend pas en compte tous les frais.

Rendement net

Il faut alors se tourner vers le rendement net traduisant une vision plus réaliste de ce dernier. Il va soustraire les frais liés à la location comme les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion… Pour bien faire notre calcul, il faut savoir que tous ces frais tournent autour de 20 et 30% du montant des loyers. Le rendement va dépendre du régime d’imposition, c’est le rendement net d’impôt. Notre taux d’imposition va venir imputer le rendement de notre bien immobilier. Nous pouvons espérer dans le meilleur des cas un rendement de 5% avant impôt. Alors avant de s’engager dans l’achat d’un bien immobilier dans l’espoir de le faire fructifier, il faut bien peser le pour et le contre.

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